Full Text

1. Концепция согласования принятия решений в задачах управления проектами ремонта жилого фонда На текущий момент в нашей стране 26 380 многоквартирных домов (МКД) находятся в аварийном состоянии, это около 24,6 млн м2 [1]. Темпы роста аварийного жилья за последние 15 лет в небольших городах (100-150 тыс. чел.) имеют величину до 43 %, а в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, величина аварийного жилья снижается высокими темпами - до 68 % [2]. Снижение доли аварийного жилья в крупных городах страны в основном является следствием реализации государственных программ финансирования, что обеспечивает снижение его объемов, но не влияет на темпы его роста. В связи с этим чрезвычайную важность для экономии ресурсов приобретает повышение эффективности процессов управления жилым фондом. Решению частных проблем управления жилым фондом, в том числе управлению проектами ремонтов МКД, посвящен ряд исследований, например работы [3-6]. Однако сложившаяся парадигма управления проектами ремонта жилого фонда не обеспечивает достаточный уровень эффективности, что подтверждается статистическими данными [3]. Низкая эффективность объясняется недостаточным учетом человеческого фактора в отношении активного влияния подсистем процессов организации и проведения строительных ремонтно-восстановительных работ (РВР) на этапах принятия решений, где сталкиваются несовпадающие интересы различных участников целенаправленного выбора. Процесс формирования оптимального набора РВР из множества представленных альтернатив нуждается в эффективных механизмах согласования. Развитие сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) является неотъемлемой частью социально-экономического развития отдельных регионов и страны в целом. В состав ЖКХ входят объекты, которые являются социально-экономическими системами (СЭС), занимающимися управлением жилой недвижимостью. Данные СЭС относятся к классу организационных систем (ОС), представляющих собой объединения людей, совместно реализующих определенную цель и действующих на основе определенных процедур и правил [7]. В состав ОС данного класса обычно входят следующие группы субъектов: собственники, представители внешнего окружения, управляющая организация (УО), эксперты, подрядные организации (ПО) (рис. 1). При рассмотрении МКД как отдельного объекта недвижимости следует, что функционирование ОС является процессом, сопровождающим весь его жизненный цикл. Основной целью ОС является реализация интересов собственников МКД путем целенаправленного изменения во времени его состояния. Данный процесс входит в понятие «содержание МКД», наиболее важной частью которого являются РВР в составе текущего и капитального ремонтов. Изменение состояния МКД осуществляется путем реализации отдельных проектов РВР как ограниченных во времени целенаправленных изменений отдельных систем с установленными требованиями к качеству результатов, возможными рамками расхода средств и ресурсов и специфической организацией [7]. Рис. 1. Обобщенная структурная схема организационной системы управления проектами ремонта жилого фонда Рассмотрим порядок функционирования ОС, представленной на рис. 1. Началом разработки проекта изменения состояния МКД является множество потребностей различных субъектов ОС с установленными требованиями к результатам. Чаще всего инициаторами изменения состояния МКД являются элементы внешней среды и собственники (связи №№ 1, 2 на рис. 1). Изменение состояния начинается с оценки его технического состояния. Для этого управляющая организация (УО) формирует перечень строительных конструкций (СК) МКД, подлежащих технической экспертизе, который передается экспертам для оценки (связь № 3) и формирования коммерческого предложения (связь № 4) с указанием стоимости и сроков выполнения заданного объема обследовательских работ. После сбора коммерческих предложений УО передает данные собственникам (связь № 5) и инициирует процесс утверждения конкретного исполнителя, стоимости и объема работ. В случае утверждения (связь № 6) УО передает экспертам техническое задание для исполнения (связь № 7). После проведения технической экспертизы (связь № 8), сбора и обработки материалов обследования (связь № 9) они передаются в УО (связь № 10). С полученным по результатам обследования перечнем необходимых РВР УО обращается к подрядной (проектной) организации (связь № 11), которая формирует коммерческое предложение (связь № 12) с указанием стоимости и сроков выполнения заданного объема проектных работ. После сбора коммерческих предложений УО второй раз аналогичным образом инициирует процесс утверждения собственниками предлагаемого варианта (связь № 13) проектных работ. В случае утверждения (связь № 14) УО передает ПО техническое задание для исполнения (связь № 15). Результат разработки проектов РВР (связь № 16) передается в УО. Затем УО третий раз аналогичным образом инициирует процесс утверждения собственниками (связь № 17) объемов и стоимости РВР. В случае утверждения (связь № 18) УО передает ПО техническое задание для выполнения РВР (связь № 19), результатом чего является изменение состояния МКД (связь № 20), что является завершающим шагом цикла функционирования ОС. По результатам рассмотрения порядка функционирования структурной схемы ОС управления проектами ремонта жилого фонда можно формулировать ряд концептуальных положений. Положение 1. Выбор оптимального проекта РВР необходимо осуществлять на основании согласования и учета предпочтений всех заинтересованных лиц. Для этого необходимо формализовать для каждого из них требования к результатам реализации всех проектов, представляющих множество альтернатив. Положение 2. Процесс выбора необходимо реализовывать в соответствии с алгоритмами, позволяющими осуществлять поиск наиболее предпочтительных вариантов на множестве допустимых альтернатив [8]. Для осуществления этого процесса необходима разработка критериев, в основе которых лежит применение механизма комплексного оценивания характеристик в многофакторном пространстве, подлежащих оптимизации при наличии ограничений. Положение 3. Процесс реализации данного подхода обнаруживает существование значительного числа разнообразных проблем согласования принятия решений и может быть представлен в виде концептуальной модели согласования принятия решений в задачах управления проектами ремонта жилого фонда (рис. 2), которая является развитием обобщенной структурной схемы ОС (см. рис. 1). Рис. 2. Концептуальная модель согласования принятия решений в задачах управления проектами ремонта жилого фонда В соответствии с определением понятия «согласованное управление», результат согласования должен быть выгоден всем участвующим агентам, поскольку является равновесием их игры [7]. Разнообразие предпочтений субъектов управления, целей и условий их функционирования определяет разнообразие эффективных механизмов согласования. Положение 4. Для получения согласованных решений, обеспечивающих равновесие игры участвующих агентов как результат согласования, необходима разработка процедур согласования (механизмов), каждая из которых полностью идентифицирована относительно состава участников игры, существа возможных противоречий в различных состояниях игры и требований к некоторому списку известных потенциальных механизмов согласования, подлежащих целенаправленной модификации с учетом существенных системных связей с другими процедурами. Для систематизации востребованных механизмов согласования представим концептуальную схему (см. рис. 2) в виде матрицы отношений согласования (таблица). Непосредственные и транзитивные отношения согласования между активными элементами организационной системы Элемент ОС Собственники Управляющая организация Эксперты Подрядчики Внешнее окружение Собственники МС* предпочтений потребителей МС потребительских услуг Транзитивные отношения Транзитивные отношения Транзитивные отношения Управляющая организация МС предпочтений собственников и специалистов МС предпочтений специалистов Согласование ТЗ на экспертизу Механизм согласования технического задания МС запросов Эксперты Транзитивные отношения МС достоверности и стоимости оценки и прогнозирования характеристик МС результатов оценки и прогнозирования Транзитивные отношения Транзитивные отношения Подрядчики Транзитивные отношения МС согласования качества и стоимости проектов Транзитивные отношения Механизмы подтверждения конкурентоспособности Транзитивные отношения Внешнее окружение Транзитивные отношения МС запросов Транзитивные отношения Транзитивные отношения МС требований Примечание: *МС - механизмы согласования. В данной таблице показаны непосредственные и транзитивные системные связи - отношения согласования. В зависимости от контекстной сложности ОС транзитивные отношения могут быть многовариантны, что ставит вопрос о целевом выборе на множестве альтернатив, отличающихся степенью влияния на ОС и трудоемкостью реализации (стоимостью). Положение 5. Для перечисления множества альтернатив транзитивных отношений предполагается возможным построение формальной системы вывода результативных формул на основе алфавитов терминальных и нетерминальных символов, а также множество правил вывода A→α, контекстно соответствующих свободной грамматике. С помощью символов указанных алфавитов можно формулировать подмножества непосредственных отношений согласования, детально описанных в части элементов таблицы и указывающих допустимые направления продолжения вывода транзитивных отношений в оставшейся части элементов таблицы, координаты которых являются исходными при формулировке теорем вывода. Эффективность управления проектами (изменениями) прежде всего зависит от успешного решения задач анализа текущего состояния объекта управления, которое в сфере недвижимости осуществляется в форме системы различных экспертиз, среди которых для данной концепции главной является техническая, и связанных с ней измерений текущих характеристик (определение параметров) объектов МКД. Положение 6. Функция оценки технического состояния в значительной степени определяет информационный базис, порядок и содержание всех последующих согласований. Основными игроками в искомой процедуре являются специалисты УО, эксперты и другие агенты. Ключевое противоречие данной игры заключается в проявлении человеческого фактора в форме различий в квалификации, практического опыта и других субъективных факторов, включая потенциальную угрозу манипулирования. Достижение равновесия в такого вида игре предлагается связывать с использованием известной процедуры активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем [9, 10], модифицированной в отношении более точного установления согласованных оценок в связи с особой востребованностью достоверности обоснования содержания и времени планируемых ремонтно-восстановительных работ [11]. Положение 7. Достоверное прогнозирование будущих состояний объекта управления чрезвычайно важно для экономии ресурсов, выделяемых на РВР. Экономия достигается за счет исключения несвоевременных проектов ремонта. Несвоевременность, связанная с опозданием, неизбежно влечет значительное удорожание реализации проекта РВР и в крайнем случае может привести к тому, что она станет экономически нецелесообразна. Несвоевременность, связанная со слишком ранней реализацией проекта РВР, приводит к неэффективному расходованию ресурсов в связи с неполным использованием пригодных для эксплуатации строительных конструкций жилого фонда. В связи с этим требуется максимально уменьшить погрешности при определении оптимальных сроков и объема требуемых работ. Прогнозирование параметров СК МКД рекомендуется выполнять многомодельно: с помощью метода экстраполяции, реализуемого с учетом логистических кривых физического износа [12] и принципа соединения креативности и технологичности [13, 14], по Стиву Джобсу, а также модифицированной четкой и нечеткой процедур активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем, которые формируют часть информационного базиса всех последующих шагов целенаправленного выбора. Результаты согласованных решений по этому вопросу служат основой разработки множества альтернативных планов РВР и целевого выбора на нем. Сформулированные положения концепции можно считать определяющими для задач планирования РВР, поскольку они способствуют идентификации проектов, наиболее соответствующих текущим и будущим состояниям МКД, достижение которых должно быть согласовано с другими агентами ОС. Исходя из этого во второй части статьи соответствующие механизмы согласования рассмотрены более подробно. 2. Механизмы многомодельного оценивания и прогнозирования параметров объектов недвижимости 2.1. Многомодельное оценивание параметров объектов недвижимости При оценивании текущих параметров характеристик возможны следующие постановки задачи: - измерение параметров осуществляется без учета погрешностей измерительных средств при отсутствии риска манипулирования результатами измерения. Метод решения - математическое усреднение совокупности четких аналогов нечеткого представления суждений экспертов; - измерение параметров осуществляется без учета погрешностей измерительных средств при существовании риска манипулирования результатами измерения. Метод решения - модифицированная активная экспертиза на основе обобщенных медианных схем; - метод оценки параметров субъективен при существенном разбросе мнений субъектов, нечеткое представление экспертами их высказываний, риск манипулирования минимальный. Метод решения - дефаззификация нечетких суждений экспертов, математическое усреднение совокупности четких аналогов нечеткого представления суждений экспертов; - метод оценки параметров субъективен при существенном разбросе мнений субъектов, нечеткое представление экспертами их высказываний при существовании риска манипулирования результатами измерения. Метод решения - модифицированная нечеткая активная экспертиза на основе обощенных медианных схем. Возможные проявления человеческого фактора могут быть устранены с помощью известной [9, 10] процедуры активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем, модифицированной в работе [11] с целью устранения неопределенности в межкоалиционном интервале, разделяющем множество экспертов на две коалиции. С этой целью множество реальных и виртуальных экспертов - число экспертов, методами интерполяции представляют свои суждения и специальную функцию в виде непрерывных функций соответственно (рис. 3). Интерполяция может осуществляться с помощью графического метода построения вручную либо сплайн-функций. Рис. 3. Процедура однозначного нахождения обобщенной медианы Точка пересечения полученных непрерывных функций где , служит вычислению согласованного решения по формулам (1) (2) (3) Данная процедура может использоваться в тех случаях, когда высказывания экспертов могут отличаться друг от друга субъективным отношением к количественной оценке результатов визуального наблюдения, например процент участка поверхности СК, поврежденного действием деструктивных факторов (биологическая коррозия, промораживание и т.д.), когда возникают сложности с нечеткими оценками и идентификацией функций принадлежности. Механизмы нечеткой активной экспертизы подробно исследованы в работе [15]. Иллюстрация нечеткого представления оценок характеристики СК тремя экспертами представлена на рис. 4. Рис. 4. Нечеткое представление оценок экспертов в отношении характеристики СК Каждой из выставленных экспертами оценок xij присваивается коэффициент mij, где i - номер эксперта, j - номер оценки, выставленной данным экспертом. Данные коэффициенты соответствуют значениям функций принадлежности для конкретных оценок экспертов. Нечеткие оценки экспертов можно представить в следующем виде: (4) (5) (6) В соответствии с правилами дефаззификации нечетких переменных необходимо выполнить описанную выше процедуру активной экспертизы для каждой комбинации оценок экспертов xij в соответствии с выражением (7) В результате для данного примера с тремя экспертами, выставившими по три оценки, будет получено 27 нечетких представлений оцениваемой характеристики, которые в соответствии с выражением (8) методом нахождения центра тяжести дефаззифицируются в одно четкое представление оцениваемой характеристики СК: (8) Таким образом, сформулирована процедура нечеткой активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем, отличающаяся более точным установлением согласованных результатов оценивания характеристик СК в процессе проведения технической экспертизы. 2.2. Многомодельное прогнозирование параметров объектов недвижимости При прогнозировании параметров характеристик возможны следующие постановки задачи: - Прогноз для ситуаций, когда оценка текущего технического состояния выполнена впервые для данной СК и иная информация для построения прогноза отсутствует. В таком случае в системе координат «время - техническое состояние СК», где формируется прогноз, имеется лишь одна точка, через которую можно провести бесконечное множество прогнозных кривых. Для уточнения прогноза в такой ситуации целесообразно, опираясь на известные функции (логистические кривые) физического износа [12], использовать мнения экспертов в отношении изменения состояния СК во времени, обработанные при помощи процедуры нечеткой активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем. Процедура прогнозирования изменения параметров СК на момент времени t1 при наличии исходных данных на момент времени t0 представлена на рис. 5. Рис. 5. Процедура прогнозирования изменения параметров СК на момент времени t1 при наличии исходных данных на момент времени t0 - Прогноз для ситуаций, когда известно время выполнения и результаты оценки технического состояния СК в прошлом. В совокупности с оценкой текущего технического состояния СК в системе координат «время - техническое состояние СК» имеется две точки для построения прогноза. Прогноз изменения технического состояния СК в данном случае можно простроить путем использования процедуры экстраполяции первого порядка по двум дискретным точкам. Однако использовать для долгосрочного планирования прогноз, построенный таким образом, нельзя. Это связно с тем, что кривая изменения физического износа СК является не линейной, а поддается линеаризации лишь на относительно небольших участках. В связи с этим для повышения степени доверия к прогнозу, построенному по двум дискретным точкам, необходимо использовать мнения экспертов в отношении изменения состояния СК во времени, обработанные при помощи процедуры нечеткой активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем. Процедура прогнозирования изменения параметров СК на момент времени t2 при наличии исходных данных на момент времени t0 и t1 представлена на рис. 6. - Прогноз для ситуаций, когда известно время выполнения и результаты множества оценок технического состояния СК в прошлом. В совокупности с оценкой текущего технического состояния СК в системе координат «время - техническое состояние СК» имеется три и более точек для построения прогноза. Стоит отметить, что для построения прогноза целесообразно использовать лишь три последние точки, включая оценку текущего технического состояния СК. Прогноз в данном случае можно простроить путем использования процедуры экстраполяции второго порядка по трем дискретным точкам. Для повышения степени доверия к долгосрочному прогнозу, построенному таким образом, необходимо использовать мнения экспертов в отношении изменения состояния СК во времени, обработанные при помощи процедуры нечеткой активной экспертизы на основе обобщенных медианных схем. Процедура прогнозирования изменения параметров СК на момент времени t3 при наличии исходных данных на момент времени t0, t1, t2 представлена на рис. 7. Рис. 6. Процедура прогнозирования изменения параметров СК на момент времени t2 при наличии исходных данных на момент времени t0 и t1 Рис. 7. Процедура прогнозирования изменения параметров СК на момент времени t3 при наличии исходных данных на момент времени t0, t1, t2 Заключение В настоящей статье описана концептуальная модель согласования принятия решений в задачах управления проектами ремонта жилого фонда, а также основные положения данной концептуальной модели. Представленная модель может быть использована в качестве методологического базиса при разработке путей повышения эффективности работы сферы ЖКХ. Особое внимание уделено положениям 6 и 7 концепции согласования принятия решений, связанным с оцениванием и прогнозированием параметров объектов недвижимости, более подробно они представлены во второй части настоящей статьи. Данные положения формируют информационный базис всех последующих шагов целенаправленного выбора в рамках концептуальной модели.

About the authors

N. I Safonov

Perm National Research Polytechnic University

References

Statistics

Views

Abstract - 75

PDF (Russian) - 32

Refbacks

• There are currently no refbacks.